中泰证券:如何理解今年以来远超市场预期的房地产投资

2019年06月19日 08:23
来源: 中泰证券资管
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年初至今,房地产投资之强劲远超市场预期。2019年1-5月房地产行业累计投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比2018年全年提高1.7%。可为何当前的研报中,会集中出现“拐点”这一判断?   如何理解今年以来远超市场预期的房地产投资

  不知为何,“拐点”一词成了近期房地产研报的高频词。

  恒大研究院的最新房地产行业报告开门见山:房地产投资拐点已现,预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点,全年投资增速7-8%;中信证券固收团队对于房地产市场的趋势判断也基本一致,“短期内地产销售、新开工、投资仍有余温,但下半年可能出现回落,地产投资可能回到5%左右的增速。”此外,海通证券、天风证券也在最近相继发布了关于房地产投资拐点已至相关论述。

  年初至今,房地产投资之强劲远超市场预期。2019年1-5月房地产行业累计投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比2018年全年提高1.7%。可为何当前的研报中,会集中出现“拐点”这一判断?

  如何理解今年以来远超市场预期的房地产投资

  乍看之下,今年以来的房地产开发数据很积极,但积极的数据背后,则未必是企业扩张的雄心壮志。

  中信证券房地产行业的报告中提到,今年以来投资开发保持高位,恰恰来源于企业谨慎的心态。正是由于越来越多的开发企业不愿意囤积土地,降低单块土地的拿地规模,削减从拿地到开工的时间,加大前期的建设投入,才使得土地市场并不景气的2019年,开发投资仍然维持较高的增速。

  如果从“不愿意囤积土地”这个角度去理解,今年以来高歌猛进的房地产投资数据确实又在情理之中。因为从恒大研究院的报告中列举的数据来看,2018年300城宅地成交建面9.1亿平,创2014年以来新高。这部分新供给土地在2018的二季度至2019一季度集中进入开发阶段,推动投资走强。

  这种谨慎心态还可以从2019年以来开工面积与竣工面积走势的分化中窥见一二。中信证券固收团队发现,进入2019年后,开工面积与竣工面积的增速在方向上较为一致,但增速的绝对差异仍处在较高水平(开工面积仍持续高于竣工面积)。

  报告中指出,上述现象对应的事实,是囤地和囤房意愿的双弱。从“拿地—开工(预售)—竣工交付(确认营收、利润)”的链条来看,推迟竣工时点将导致企业的现金流和营收利润的确认时点延后,从财务的角度看这通常意味着企业预期到未来利润会下行,从而借以平滑营收和利润,综合企业的累库意愿和可能的平滑需求。因此,企业端视角对未来销售是存在一定担忧的。

  单月波动能否得出拐点论?

  拐点论的由头,应该是5月房地产投资增速的放缓。因为从数据来看,1-5月累计投资较1-4月下降0.7%。另外,房地产销售增速也在5月显著回落。2019年1-5月商品房销售面积5.55亿平方米,同比下滑1.6%,跌幅比2019年1-4 月份扩大1.3%。

  可是,仅从单月的波动就能得出拐点论?还是另有原因?

  直言“房地产投资拐点已现”的恒大研究院报告主要是从房地产投资的领先指标——拿地来推演拐点的。其表示,全国来看土地成交领先房地产投资6-9个月;分城市能级看,一线城市领先期约12个月,二线城市9个月,三四线城市9个月。2018年5月以来,300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落,近一年的拿地见顶回落决定了当下投资的拐点。另外,从资金端的情况来看,银保监会重点整治资金违规流入房地产,严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为,预计房企到位资金增速将持续回落,从资金端制约房地产投资。

  中信证券固收团队的逻辑是,2018年之后商品房销售额与新开工和投资的走势步调较为一致,没有呈现明显的领先滞后关系,商品房销售端回落意味着投资也将回落。2019年5月的销售回落,是同时受政策收紧、销售过度透支和居民消费行为转变的影响,但短期内政策对地产不持鼓励态度,后续销售可能难以大幅回升,因此下半年可能出现销售、新开工、投资一并回落的格局。

  另外,天风证券的报告中提到,房地产开发投资中建安投资占比约63%,土地购置费占比约30%。但2019年以来土地购置费大幅负增长,也会拖累房地产开发投资的增速。

  经过了2018下半年的洗礼,不少人判断2019年的房地产市场凛冬已至,然而房地产投资之强劲远超市场预期。开年以来,投资增速一路高歌猛进,而对数据的细致拆分中,却又能读到房地产企业的谨慎以及对于平滑利润的需求。可见,投资需要一手数据,但第一眼数据未必靠谱,更需要厘清数据背后的因果关系。

(文章来源:中泰证券资管)

(责任编辑:DF078)

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